Ostatné články
MENU:
História článkov
Ceny nehnuteľností sa začínajú hýbať. Trnava zaznamenáva mierne zvyšovanie cien bytov, ale aj pri tomto zvyšovaní sú ceny pomerne dostupné a ani zďaleka nedosahujú ceny z roku 2009. Ceny pozemkov si držia cenu. V meste Trnava, v centre mesta majú tendenciu rásť. Ceny RD sú pomerne vysoké a ich znižovanie je nepravdepodobné v tomto období. Je dôležitá lokalita, ktorú zdôrazňujem. Ceny nehnuteľnosti sa hýbu inak v meste Trnava a okolí, ako napríklad v Modranka, Zeleneč alebo Dubové. Ceny v okolí Trnavy boli donútené klesnúť a ich tendencia vzrastať nie je zatiaľ viditeľná.
Mesto Pezinok : Ceny starších bytov sú pomerne vysoké, no krivka zvyšovania je pomerne stabilizovaná. Nie je tu viditeľné zvyšovanie dopytu po starších bytoch. Nové byty cenami nehýbu a ak, tak smerom dolu. Pri nákupe bytu je dôležité zatlačiť na cenu nehnuteľností. Verím, že s cenami sa dá manipulovať smerom dolu. Ceny pozemkov si udržali svoj cenový štandard, ale sú tu tlaky smerom ku klesaniu cien. Niektorí developeri sa snažia tlačiť ceny na 5000,- Sk, t.j.165,97 € za 1m2. Miestna časť Sahara, cena 4500,- Sk, t.j. 149,37 za 1m2.V okolitých obciach sú ceny tiež pomerne dosť vysoké. Tlak na ceny k udržaniu si z obdobia 2009. Pred kúpou pozemku si treba urobiť čo najlepší prieskum trhu v požadovanej lokalite. Môžete ušetriť niekoľko € na 1m2.
Bratislava: Pozemky - skôr nedostatkový alebo podpultový tovar. Myslím tým stavebné pozemky. Nie role alebo priemyselné zóny. Ceny sa aj naďalej šplhajú k závratným výškam. Tendencia zvyšovania tu bude neustále aktuálna, aj keď nie takými skokmi, ako sme boli zvyknutí. Zvyšovanie cien je možné sledovať od 1% až 8%. Tu ešte viac zohráva úlohu lokalita ako v Trnave. Prieskum trhu pri nákupe akejkoľvek nehnuteľnosti je dôležitý.
Ceny starších bytov majú tendenciu si udržať ceny nehnuteľností . Investori do nehnuteľností sú momentálne opatrnejší. Je možné, že ceny starších bytov poklesnú. RD zostávajú pomerne vysoké a tak aj ostanú, nátlak od investorov na ich cenu sú viditeľné. Kúpyschopnosť a hlavne chuť investovať do nehnuteľností je nízky /vyčkávanie na pozíciu € a krízy/.
Podľa môjho názoru ceny nehnuteľností v jednotlivých lokalitách sa začnú hýbať v zimných mesiacoch, a to smerom dolu.
Buďte opatrní pri kúpe nehnuteľností a radšej ich overte aj trikrát ako raz byť podvedený alebo nepríjemne prekvapení.
Pád EURA a jeho vplyv na nehnuteľnosti
05.05.2010 09:05
Bude pokles eura citeľný? A ako sa budú správať ceny nehnuteľností?
Cena eura je priamo závislá od kondície členov menovej únie. V posledných dňoch máme možnosť vidieť ekonomickú kondičku členov platiacich eurom, pravdu povediac nie moc pozitívnu.
Hlboký prepad eura je len ťažko odhadnuteľný, aj keď si zoberieme na zreteľ zainteresovanosť Sorosa, ktorý je jeden s najväčších špekulantov s národnými menami, ktorý bude mať záujem z poklesu eura vyťažiť čo najviac. Euro bude veľmi kolísať a tu je dôležité, čo vykonajú národné špičky voči štátom, ktoré nie sú schopné plniť svoje záväzky. Prečo vravím v množnom čísle? Je viac ako pravdepodobné, že do týchto problémov sa nedostane iba Grécko. Nechcem ukazovať prstom, aj keď je nám to známe z médií. Pokles nastane. Otázne je len to, akým percentom voči iným národným menám.
Pokles nadnárodnej meny môže mať za následok zvýšený záujem o nehnuteľnosti. Teda viac špekulatívneho kapitálu v nehnuteľnostiach. Čím väčší prepad eura, tým väčší záujem o kúpu nehnuteľností. Zvýšený dopyt bude mať za následok udržanie si svojich cien v oblasti nehnuteľností. Až dokonca mierny nárast.
Dôležitým hráčom na jednotlivých trhoch budú banky a developerské spoločnosti. Banky z dôvodu schopnosti poskytovať úvery a za akých podmienok. Developerské spoločnosti schopnosťou zbavovať sa nadmerného majetku, prípadne vytváranie nového. Developerské spoločnosti pri vytvorení nadmerných nových nehnuteľností v jednotlivých mestách budú mať záujem udržať ceny. A teda sa môže stať, že niektoré nehnuteľnosti budú stáť za účelom udržania cien.
Som si istý, že v niektorých oblastiach Slovenska sa niektoré developerské spoločnosti navzájom dohodnú tak, aby udržali niektoré ceny nehnuteľností. Pokiaľ toho budú schopní. Jednoduchý prepočet. Ak predám m2 za 400 €/m2 a z toho mám 200 €/m2 zisk, môžem vytvoriť ďalšie parcely, kde môj zisk na 1m2 bude okolo 50 €/m2 a teda tým pádom sa môj zisk na prvej akcii tiež zníži. Potom sa mi oplatí ponechať pri prvej akcii cenu čo najvyššie a zisk sa rovná, ako keby som urobil 2 akcie.
Tu treba dať pozor na jednotlivé segmenty, ako aj lokality.
Byty = Bratislava do dnešného dňa prebytok, pozemky začínajúca vyrovnávajúca krivka v okolí Bratislavy. Bratislava ako taká nedostatok.
Pezinok a okolie = byty mierny prebytok, pozemky začínajúci prebytok v okolí Pezinka, Pezinok ako taký nedostatok.
Trnava= jednoznačný prebytok bytov, prebytok parciel a malá kúpyschopnosť obyvateľstva, pozemky v meste mierny tlak na ceny smerom hore.
Dôležité je nepodliehať panike. Panika je veľmi zlý radca. Treba si robiť prieskumy trhov a netreba zabúdať na ich každodenné kontroly. A podrobné sledovanie správania sa na trhu. Nepozerajte len na to za koľko kto predáva, ale za koľko naozaj predal. Z rozdielu koľko pýtal a koľko predal môžete zistiť, čo si môžete dovoliť v tomto okamihu pýtať za svoju nehnuteľnosť.
A akú možnosť si necháte na narábanie s cenou za nehnuteľnosť.
Padajú alebo nepadajú ceny bytov?
Ceny bytov v Bratislave a Trnave sa líšia aj v ich vývoji. Ceny starších bytov v Trnave zaznamenali po prepade cien mierny rast. Nové byty stagnujú alebo v rámci lokality budú mierne rásť. Ceny sa prepadli, ale je tu nadbytok postavených bytov, ktoré zahrajú zaujímavú partiu v cenách bytov tak v Trnave, ako aj v Bratislave. Predpokladám pokles cien starších bytov v Trnave a stagnáciu nových bytov, toto tempo by malo vydržať do leta, kedy sa očakáva obrat v raste ekonomickej produktivity, ktorá bude mať reálny vplyv na občanov až na budúci rok /2011/.
Netreba zabúdať na menovú krízu /EUR/, ktorá má vplyv aj na ceny v oblasti nehnuteľnosti.
Oslabenie € v posledných dňoch nám dáva najavo kolísanie eura oproti iným menám, je ťažké predpokladať, ako bude euro reagovať v dlhšom horizonte. Pri všetkých veličinách a dopadoch ekonomickej reformy v Grécku je možné predpokladať výkyvy v oblasti menovej politiky EÚ.
Ceny starších bytov v Trnave poklesnú, ale nie prudko, tento skôr kolísavý trend bude pokračovať aj tento rok.
Bratislavu je potrebné vnímať v iných dimenziách ako Trnavu. Bratislava podľa lokalít bude v rámci starších bytov pociťovať oslabovanie cien. Nové byty pôjdu s cenami dolu, tento trend je neistý. Neistý vývoj cien je spôsobený: prebytkom nových bytov na Bratislavskom trhu, migráciou obyvateľov do Bratislavy kvôli práci z rôznych kútov Slovenska.
V prvom štvrťroku sa vyskytuje fenomén pre stavebné práce, projekty, geodetické práce formou stagnácie zákazok, kde pokles je až o 50%. V týchto časoch je ideálny čas na stavby RD, tak do toho.
Ďalší príspevok pozemky.
Kedy platiť pri vykonávaní diela/stavby alebo jej časti?
Treba dávať pozor, koho si vyberáme a akú zmluvu nám dávajú. Nestavajte bez zmluvy alebo bez dokladu. Väčšina z Vás rozmýšľa, veď ak mi to spravia bez papiera, ušetrím. Nad touto vetou by som porozmýšľal, dôvod? Ak Vy odrieknete doklad, a teda chcete si dať niečo zhotoviť bez dokladu, väčšinou to končí naťahovaním sa za prípadnou reklamáciou. Firma je povinná Vám vydať doklad o úhrade. Nezabúdajte, že tá DPH za to nestojí. Dokazovanie, že oni Vám to robili a nakoniec, že Vy ste ich na to nahovorili. Odporúčame všetko robiť na riadnu faktúru. Ďalej Vám radíme si vyžiadať bez okolkov referencie. Popýtať sa na predmetnú firmu, hľadať a snoriť. Do zmluvného vzťahu ísť s alternatívou, že budete niečo možno reklamovať. Nik nie je dokonalý. Problém sa vynorí aj tam, kde by sme to ani nečakali. Platbu neuhrádzajte celú dopredu! Ak si firma vypýta zálohu, nech Vám zdôvodní, na aký účel ju potrebuje. Dávajte maximálne 10% z ceny diela, nie viac! Snažte sa, aby to bolo aj menej. Svoju bonitu nemusíte dokazovať zálohami. Dohodnite splácanie stavby alebo predmetu diela po častiach /napr. základy, obvodové múry, priečky, strecha, škridľa, okná, elektrika, voda, kúrenie, vnútorné omietky, dlažby, obklady, parkety, vysprávky, maľovky, vonkajšie zateplenie, zrno.../. Aby Vás nenechali v štichu, plaťte iba 90% z ceny dielčieho výkonu a 10% držte až po kolaudácii. Tak sa vyhnete tomu, aby sa na Vás majstri nevykašľali a máte rezervu pre prípadné reklamácie. Majstri Vás budú obracať, aby ste im dali peniaze dopredu, nerobte to ani za zlaté prasa.
Radi by sme vedeli, aký máte názor Vy na túto problematiku
História Článkov
Článok 1/
- Stavať, nestavať alebo si dať postaviť? Dilema nás všetkých?
- Kúpiť starší dom alebo radšej postaviť nový?, Kúpiť prerobený rodinný dom, Kupovať nové domy - pohodlné , Stavať nový dom, Pozor pri kúpe pozemku je stavebný?
Článok č.2/ Návod ako prísť k peniazom cez neefektívne nehnuteľnosti
Kúpiť starší dom alebo radšej postaviť nový? článok č.1
Je to špecifický problém, dôvodom sú skutočnosti, na ktoré netreba zabúdať.
Prestavovať starší dom môže byť tak šialenstvo, ako aj inšpirácia.Dom, ktorý je starší, môže byť dosť nákladnou položkou na prerábanie a uvažujúc z našich skúseností aj drahší ako novostavba. Predsa je tu jedna vec, pozemok, pozemok môže byť zaujímavejší ako prerábanie domu, v tom prípade je to o inom. Ak kupujete starý RD a chcete ho prerábať, potom Vám odporúčam dať si vypracovať rozpočet na prerobenie domu, aby ste neboli nepríjemne prekvapení. Vždy sa tam nachádzajú takzvané nášľapné míny, akéhokoľvek charakteru. Nám sa stalo napríklad: opačne otočené preklady /projektant nedal urobiť skúšku (obitie omietky)/, roztrúsené základy v hĺbke 0,5m, vlhkosť, ktorá mala za následok roztrúsenie základu. Jediné šťastie - absolútne tvrdý podklad, inak by dom začal klesať a praskliny na dome by nám ukázali, čo je vo veci. Zoberte si dobrého znalca z odboru stavebníctva alebo majstra. Nehanbite sa pri reálnom záujme žiadať sondy .Nezabúdajte aj na to, že sa budete musieť prispôsobiť prerábanému domu do určitej miery /nosné múry/. Skúste si vypočítať, koľko Vás stojí dom, ktorý kupujete a koľko Vás bude stáť prerábanie domu. Koľko by Vás v danej lokalite stál nový stavebný pozemok so sieťami a cena nového domu, potom sa rozhodnite. Jednoznačne sa neunáhlite. Prerábanie starého domu je náročná činnosť, no na druhej strane môže byť inšpiráciou.
Kúpiť prerobený rodinný dom Článok č.1
Tu platí trojnásobne 2x meraj a raz strihaj, tieto domy sú vo väčšine prípadov „našuchorené“. Zlepené domy z čo najlacnejších stavebných prvkov, ktoré robia dojem dobre prerobeného domu! Nie vždy je to tak, ale vo väčšine prípadov je to pravda. Treba si ho poriadne pozrieť!
Berte ohľad na drobnosti, ktoré vám dajú odpoveď na to, ako dom bol urobený alebo „odfláknutý“! Dobre si dajte popozerať základy, záteky, ktoré budú na 100% vysušované, takže fliačky a fľaky. Vypýtajte si bločiky a faktúry od plastových okien alebo euro okien, dverí, zárubní, polystyrénu zatepľovaného, príp. iného zatepľovacieho systému, aby ste vedeli, kde boli kupované a ich príp. kvalitu. Pokiaľ nie ste odborníkom v stavebnom remesle, musíte si zavolať niekoho na posúdenie domu, nebude Vám stačiť sused, lebo bol zvárač alebo vyrobil jeden múrik! Oko znalca posúdi, či boli použité lacné materiály alebo stredná či vyššia trieda, ako bol dom prerobený. Dávajte pozor aj na krokvy, či sú ponechané staré, ak áno, či sú napadnuté červotočom alebo sa dokonca rozpadávajú. Môže byť urobená nová škridľa, ale to neznamená, že sú vymenené aj krokvy. Ak sú krokvy nové, či sú napustené proti červotočom a či nie sú príliš poskrúcané, potom by začali deformovať strechu a mohlo by prísť k jej poškodeniu /k skrúcaniu dreva prichádza, ak sa použije nevysušené drevo, čiže vlhké čerstvé/. Nenapustenie novej strechy nie je až taký problém, to si môžete spraviť aj Vy. Prosto a proste dajte na odborníka a aj keď sa Vám ten dom bude páčiť akokoľvek a odborník Vám ho neodporučí, neberte ho!
Vyhnete sa zbytočným stresovým situáciam a vyhodeniu finančných prostriedkov.
Kupovať nové domy - pohodlné článok č.1
Kúpa nového domu, ktorý už stojí, je pohodlné, ale nie vždy výhodné. Nevýhodou môže byť jeho cena, ktorá viac ako isto bude predražená cca. o 20%, v terajších podmienkach recesie možno o 5 až 10% z kúpnej ceny, za ktorú by ste to postavili Vy. Dom môže mať rozmiestnenie miestností tak, ako si to možno nie celkom predstavujete a vlastne ste donútený rešpektovať rozmiestnenie daných dispozičných riešení. Neviete, ako bol postavený, či boli dodržané všetky technologické postupy vykonaných prác, a teda či sa časom niečo neobjaví. Na druhej strane dom je postavený a zväčša Vám ostanú na krku dopracovať tie dielčie veci, ako sú obklady a dlažby, sanita, podlahy, niekde aj schodisko, tu treba dávať pozor. Je pravda, že firmy alebo niektorí podnikavci tieto veci nezapracovávajú z jednoduchého dôvodu, 100 ľudí = 100 chutí. Na druhej strane si treba tieto veci pripočítať k takzvanej predajnej cene domu. Obklady, dlažby, sanita a podlahy taktiež niečo stoja a je dobré už s tým rátať pri kúpe domu.
V terajšej dobe je dobré kúpiť nový dom alebo si ho dať postaviť. Pestrosť ponuky bude isto väčšia ako po iné roky. Aj tu platí niekoľkokrát meraj a raz strihaj. Popýtať sa susedov a zistiť, ako ten dom stavali a či je pravda čo vravia, na druhej strane zistíte, akých budete mať susedov. Nenadarmo sa hovorí, mať zlého suseda je horšie ako vyhorieť! Bohužiaľ v dnešných časoch nič výnimočné.
Stavať nový dom článok č.1
Podľa nás stavať nový dom na svojom pozemku je to najlepšie. Problém je v tom, že máte s tým nemalé problémy, ak sa trochu vyznáte a ste zručný, je viac ako isté, že ušetríte. Dôležitá otázka je, či to stojí za tie nervy a čas! Musíte poznať firmu, ktorú odporúčame vybrať spôsobom, čo o nej viem a čo o nej vedia druhí. Chceme tým povedať, čo všetko urobili alebo pokazili. Treba snoriť všade, internet, daň. úrad, konkurencia. Za stavanie domu firmy vo väčšej miere pýtajú zálohu na stavbu. Toto je v poriadku, pokiaľ suma nepresiahne 5% z ceny výstavby. Odporúčame sa dohodnúť s firmou, platiť jej po vykonaných častiach domu, a teda aj prebratia týchto vybudovaných častí. Na túto činnosť musíte mať stavebný dozor. Odporúčame stavebný dozor vybrať taký, aby bol na stavbe častejšie a nie iba papierovo. Ak remeselníkov alebo aj firmy dostatočne nekontrolujete, môže sa Vám veľmi ľahko stať, že sa Vám stavba riadne predraží. V tom lepšom prípade iba predraží. Spolupráca s projektantom je viac ako potrebná. Nedávajte sa „ukecávať“ remeselníkmi, napr. ak sa pomýlia a budú to zvádzať na to, že takto je to dobré a projektant je .... Treba dávať na toto pozor, lebo pri odchýlke sa menia fyzikálne vplyvy stavby na jej konštrukciu, a teda je potrebný prepočet. Ak sa jedná o nenosné priečky, ako sa Vám páči. Máme skúsenosť, keď stavebná firma zle položila základy, ktoré boli od seba vzdialené viac ako 0,5 metra. Vtedy prestávajú srandy. Takže pozor!
Pri stavbe nového domu počítajte s týmito faktormi:
- cena predraženia stavby cca. o 5-10% oproti rozpočtu
- dobrý projektant
- stavebné povolenie /firma, Vy/
- získať kvalitného stavbyvedúceho
- o nič menej veľmi dobrú stavebnú firmu
- alebo remeselníkov
- a veľmi dobrú zmluvu!
V každom prípade viete, ako bol ten Váš dom stavaný a z akého materiálu. Pri postavenom rodinnom dome budete uvažovať, že toto alebo tamto som mohol/a/ postaviť inak. Nič si z toho nerobte, lebo tento jav je pravidlom.
Prajeme ten správny mančaft!
Pozor pri kúpe pozemku, je stavebný? Článok č1
Pozemok je dosť špecifický. Pozemok, ktorý investor predáva, nie vždy je stavebný alebo určený na výstavbu RD /i.b.v./. Aj keď majiteľ pozemku alebo realitka budú tvrdiť, že Vám ponúkajú pozemok na stavbu rodinného domu, tak si to radšej overte na príslušnom obecnom úrade alebo na úseku územného plánovania, ktorý Vám podľa parcelného čísla povie, či ten-ktorý pozemok je stavebný. Najlepšie je požiadať o písomné vyjadrenie, aby sa prípadný zodpovedný nevykrúcal. Je dobré, ak sú pred pozemkom siete, aby neprišli v budúcnosti problémy. Dôležitá je elektrina a voda, to ostatné je dôležité tiež, ale nie podstatné, dôvod? Elektrinu potrebujete pri stavbe, ak tam nie je voda, dáte si ju vyvŕtať, tá je tiež dôležitá. Dom môžete skolaudovať aj s týmito aspektami. Ak Vám tam príslušné úrady povolia stavbu a nie je tam kanalizácia, tak musí dať alternatívne riešenie, žumpa, septik, čistička. Zistite si, kedy sa na predmetnej ulici bude stavať kanalizácia, aby ste zbytočne neprerobili 2x. Podľa podpísanej zmluvy medzi SR a EU by u nás a všade v EU mal byť každý dom napojený na kanalizačnú vetvu, čo pokladám za nerealizovateľné. Podľa môjho názoru príde k predĺženiu lehoty na zavedenie kanalizácie. Pri kúpe pozemku, ak sú blízko domy, sa spýtajte, či majú studňu a ako ju majú hlboko, podľa toho zistíte, či nie je spodná voda príliš plytko, ak je voda príliš plytko, prichádza k predraženiu stavby ako takej a je tu riziko, že pri výdatných dažďoch môže byť Váš pozemok vytopený.
Ja dúfam, že naše rady Vám padnú na úžitok.
Naša firma sa zaoberá všetkými aspektami problémov pozemkov a ich prípadného overenia na potrebný účel.
Niektoré pozemky vieme prekvalifikovať na potrebný účel aj s príslušnými dokumentami, spolupráca s mestom, obcou, sieťarmi a inými inštitúciami .
Spolupracujeme aj so stavebnou firmou, ktorá sa výlučne zaoberá stavbami a prestavbami RD.
Návod ako prísť k peniazom cez neefektívne nehnuteľnosti článok č.2