Choďte však osobne na katastrálny úrad

Čo všetko by mala obsahovať kúpna zmluva o predaji nehnuteľnosti?

Keď budete vo finálnom štádiu rokovaní s predávajúcim, vyžiadajte si od neho aktuálny list vlastníctva. Žiadajte list vlastníctva použiteľný na právne úkony.

 
Choďte však osobne na katastrálny úrad a vyžiadajte si list vlastníctva na kupovanú nehnuteľnosť aj sám. Kataster nehnuteľností je totiž verejný zoznam a každý má právo doň nahliadnuť bez toho, aby to nejako zdôvodňoval.

Pravda, musí zaplatiť správny poplatok. Pracovníčok na katastrálnom úrade (správe katastra) sa spýtajte, či na kupovanú nehnuteľnosť nebol náhodou nedávno podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Táto otázka je dôležitá preto, či sa vás náhodou predávajúci nesnaží oklamať, pričom nehnuteľnosť už predal niekomu inému, ešte to však nie je zavkladované v katastri nehnuteľností.

Z listu vlastníctva by ste sa mali dozvedieť, kto je vlastníkom nehnuteľnosti – či ho má predávajúci vo výlučnom vlastníctve alebo či je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Ak je dotyčný jediný vlastník, stačí, aby sám podpísal kúpno-predajnú zmluvu. Ak však nehnuteľnosť vlastní spolu s manželkou, musí ju bezpodmienečne podpísať aj ona.

Na liste vlastníctva si všimnite ešte jednu dôležitú vec. Pozrite sa pozorne na časť C, ktorá sa nazýva Ťarchy. Z nej sa dozviete, či prevod nehnuteľnosti nie je blokovaný záložným právom.

Ak by napríklad na túto nehnuteľnosť mala banka záložné právo, znamenalo by to, že vlastnícke právo k nej by katastrálny úrad nepreviedol a vy by ste mohli prísť o svoje peniaze, ak by ste zaplatili predávajúcemu napríklad preddavok na kúpnu cenu.

Pred samým podpisom kúpnej zmluvy ešte treba, aby predávajúci dal vyhotoviť znalecký posudok znalcovi z odboru stavebníctva. Za vypracovanie znaleckého posudku sa platí zväčša tri- až šesťtisíc korún.

Závisí od dohody strán, kto túto sumu zaplatí. Kúpna zmluva by mala obsahovať podrobný opis prevádzanej nehnuteľnosti.

Či ide o rodinný dom, pozemok alebo, povedzme, chatu, musí obsahovať súpisné číslo domu, jeho adresu, v akom katastrálnom území sa nachádza, na akom parcelnom čísle, číslo listu vlastníctva, jeho výmeru v štvorcových metroch, označenie katastrálneho úradu, ktorý nehnuteľnosť vedie vo svojej evidencii.

V zmluve musí byť klauzula, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje do vlastníctva nehnuteľnosť, pričom kupujúci za ňu zaplatí dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna zmluva na nehnuteľnosti musí byť vždy písomná, inak je neplatná.

Podpísaním kúpnej zmluvy sa automaticky nestávate vlastníkom nehnuteľnosti. Kúpna zmluva totiž dňom podpísania obidvoma zmluvnými stranami nadobúda len platnosť.

Účinnosť nadobudne až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Čiže až vtedy sa stanete vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. To v lepšom prípade trvá niekoľko mesiacov, v horšom aj rok či dva.

Právny režim kúpnej zmluvy rieši len Občiansky zákonník v paragrafe 588 a nasledujúcich, teda aj v prípade, že zmluvnými stranami sú podnikatelia, musia ju uzatvoriť podľa Občianskeho, a nie Obchodného zákonníka.

Minimálne podpis predávajúceho musí byť na kúpnej zmluve úradne overený, napríklad pred notárom. Kúpnu zmluvu treba uzavrieť najmenej v piatich vyhotoveniach. Po podpísaní kúpnej zmluvy treba ju ako prílohu (5-krát) spolu s listom vlastníctva a so znaleckým posudkom (2-krát) pripojiť k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Tým je proces uzavretia kúpnej zmluvy zavŕšený a na ťahu je katastrálny úrad, aby vklad vlastníctva povolil.