Daň za predaj bytu

Jedna z najčastejších otázok, ktoré občania kladú daňovému poradcovi, preto je: „Predávam byt. Je môj príjem, ktorý mi zaplatí kupujúci, oslobodený od dane z príjmov?“ Táto otázka je najdôležitejšia najmä v čase príprav na podanie daňového priznania.

Ak je totiž príjem daňovo oslobodený, daňovník ho nemusí brať do úvahy pri vypĺňaní daňového priznania. Návod na zodpovedanie otázky podáva ustanovenie § 4 zákona č. 366/1999 Z.z. o daniach z príjmov v platnom znení.

Tento paragraf vymenúva jednotlivé príjmy fyzických osôb, ktoré sú oslobodené od dane. Daňová úľava týkajúca sa predaja bytu je pritom uvedená hneď v prvom ustanovení tohto paragrafu.

Vlastníctvo aj trvalý pobyt

Vlastník má od dane oslobodený príjem, ktorý zinkasoval za predaj bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov. Platí to však len pod podmienkou, že predávajúci túto nehnuteľnosť vlastnil a súčasne mal v nej trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom.

Preto veľa občanov vyčkáva na vypršanie tejto lehoty. Len vtedy totiž pre nich príde vhodný čas na predaj bytu.

Vlastníctvo prevádzaných nehnuteľností sa nadobúda a preukazuje vkladom do katastra nehnuteľností. Ak ide o prevod vlastníctva bytu a nebytového priestoru podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, platí tu jedna výnimka.

Podmienka vlastníctva sa totiž považuje za splnenú, ak sa daňovník preukáže, že návrh na povolenie vkladu do katastra nehnuteľností je starší ako dva roky. Dvojročná lehota vlastníctva sa tak začína počítať už od dátumu na návrh na povolenie vkladu. Táto výnimka neplatila vždy.

Do daňového zákona ju zaviedla až jedna z jeho noviel. Niektorí kupujúci totiž v minulosti hlavne vo väčších mestách čakali na zavkladovanie nehnuteľnosti aj rok či dva.

Boli preto v nevýhodnom postavení oproti občanom, ktorým kataster zapísal vlastníctvo v lehote jedného mesiaca, ktorý je mimochodom lehotou zo zákona, dokedy má katastrálny úrad vlastnícke právo zavkladovať. Je preto dobré, že platný zákon o daniach z príjmov obsahuje túto výnimku.

Kúpa podľa Občianskeho zákonníka

Podľa § 132 Občianskeho zákonníka platí, že vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností stanovených zákonom. Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, nadobúda sa vlastníctvo dňom v ňom určeným.

Ak by tento deň určený nebol, dňom právoplatnosti rozhodnutia. Ak sa hnuteľná vec prevádza na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo v zásade prevzatím veci. Účastníci sa však môžu dohodnúť aj na inom režime, napríklad že vlastnícke právo sa prevádza až úplným zaplatením kúpnej ceny.

Ak sa prevádza nehnuteľnosť na základe zmluvy, vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností podľa katastrálneho zákona. Kúpna zmluva sa pritom riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka, a to dokonca aj vtedy, keď sú obidvoma zmluvnými stranami podnikatelia.

Obchodný zákonník totiž kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti nepozná. Ak nejde o nehnuteľnosť, zmluva väčšinou nadobúda platnosť aj účinnosť dňom, keď ju podpíše posledná zo zmluvných strán. To však pri prevode nehnuteľností neplatí.

Predávajúci a kupujúci môžu do zmluvy napísať platnosť zmluvy týmto spôsobom. Účinnosť však kúpna zmluva nadobúda zo zákona až vkladom do katastra nehnuteľností, aj keby účastníci do nej napísali odlišnú klauzulu.

Ak daňovník nadobudol byt alebo dom dedením v priamom rade alebo od manžela v dôsledku smrti poručiteľa, do dvojročnej lehoty sa započítava aj lehota, počas ktorej bola nehnuteľnosť vo vlastníctve predkov.

Dedenie v priamom rade znamená, že sa nehnuteľnosť dedí napríklad po mužskej línii zo starého otca na otca a potom na syna.

Ak ide o predaj bytu po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do dvojročnej lehoty sa započítava aj obdobie, počas ktorého bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Je to zákonné majetkové spoločenstvo a jediný prípad bezpodielového spoluvlastníctva v slovenskom práve, ktorý môže vzniknúť len medzi manželmi.

Až po piatich rokoch

Ak sa byt používal na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, zákon sa na túto situáciu pozerá prísnejšie a daňovú úľavu dočasne obmedzuje. V daňovej legislatíve totiž platí pravidlo, že ak nejakú vec daňovník používal na podnikanie a pomocou nej dosahoval príjmy, je od dane oslobodený príjem z jej predaja až po uplynutí určitej lehoty.

V prípade predaja bytu je táto lehota päť rokov. Od dane nie je teda oslobodený príjem z predaja bytu do piatich rokov od skončenia podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti či prenájmu.

Podmienkou je, že daňovník o tejto nehnuteľnosti účtoval ako o majetku využívanom na podnikanie. Teda ho buď odpisoval alebo evidoval spôsobom podľa § 9 ods. 4 zákona o daniach z príjmov.

Ak si totiž daňovník, ktorý má príjmy z prenájmu, uplatňuje preukázateľne vynaložené výdavky, musí viesť predpísanú evidenciu.

Musí viesť evidenciu o príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede, hmotnom majetku a nehmotnom majetku, o tvorbe a použití rezervy na opravy hmotného majetku, ak ju vytvára, a evidenciu o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch v zdaňovacom období, v ktorom sa prenájom skončí.

Ostatné príjmy

Čiastočne iná je situácia, ak daňovník využíval byt na podnikanie len sčasti. Pri určení podielu príjmu z predaja, ktorý nie je oslobodený od dane, sa potom vychádza z rovnakého pomeru, v akom ho daňovník využíval na podnikanie. Podobne sa postupuje vtedy, ak vlastník byt len čiastočne prenajímal.

Ak daňovník zistí, že príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, musí ho uviesť do daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb medzi tzv. ostatné príjmy podľa § 10 zákona o daniach z príjmov a, pochopiteľne, daň aj zaplatiť.

Príjem si však môže znížiť o výdavky, ktoré pri kúpe bytu preukázateľne vynaložil. Ide napríklad o zaplatenú kúpnu cenu či vyrubenú daň z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zákona o trojdani.