Kúpna zmluva a Nájomná zmluva

Kúpna zmluva

Právny režim kúpnej zmluvy je upravený výlučne v Občianskom zákonníku – v § 588 a nasledujúcich ustanoveniach. Aj v prípade, že zmluvnými stranami sú podnikatelia, musia ju uzatvoriť podľa Občianskeho, a nie Obchodného zákonníka. Minimálne podpis predávajúceho musí byť na kúpnej zmluve úradne overený – napríklad pred notárom. Kúpnu zmluvu treba uzavrieť najmenej v piatich exemplároch (ak je jeden predávajúci a jeden kupujúci).

Kúpna zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán (predávajúci a kupujúci), predmet kúpy a kúpnu cenu. Ak kupujete napríklad rodinný dom, nehnuteľnosť musí byť v zmluve identifikovaná číslom Listu vlastníctva, parcelným číslom pozemku, na ktorom stavba stojí, výmerou v metroch štvorcových, druhom pozemku (zastavaná plocha), stavba musí byť označená súpisným číslom, ďalej adresou, správou katastra katastrálneho úradu a katastrálnym územím.

V zmluve musí byť uvedená cena podľa znaleckého posudku a kúpna cena. To je už štádium uzavierania zmluvy. Ak ste však kupujúci, pred podpisom zmluvy existuje ešte dôležitejšia fáza rokovania a preverovania si predávajúceho a ponúkanej nehnuteľnosti.

Keď budete vo finálnom štádiu rokovaní s predávajúcim, vyžiadajte si od neho aktuálny List vlastníctva (LV – z toho tzv. elvéčko). Neuspokojte sa však len s tým. Choďte osobne na katastrálny úrad podľa umiestnenia nehnuteľnosti a vyžiadajte si List vlastníctva na kupovanú nehnuteľnosť sami.

Kataster nehnuteľností je verejný zoznam a každý má právo do neho nahliadnuť bez toho, aby to nejako zdôvodňoval. Pravda, musí zaplatiť správny poplatok. Pracovníčok na správe katastra sa tiež spýtajte, či na kupovanú nehnuteľnosť nebol náhodou nedávno podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Táto otázka je na mieste preto, či sa Vás náhodou predávajúci nesnaží oklamať, pričom nehnuteľnosť už predal niekomu inému, ešte to však nie je zavkladované v katastri nehnuteľností, a teraz sa Vám pokúša predať tú istú nehnuteľnosť po druhý raz. Ak by ste prišli na takýto prípad, ruky preč od takéhoto predávajúceho.

Na Liste vlastníctva si všimnite jednu dôležitú vec. Pozrite sa pozorne na časť „C“, ktorá sa nazýva Ťarchy. Z nej sa dozviete, či je nehnuteľnosť „čistá“. Znamená to, či jej prevod nie je blokovaný záložným právom. Ak by mala napríklad na tejto nehnuteľnosti banka záložné právo, katastrálny úrad by prevod nepovolil. A Vy by ste mohli prísť o svoje peniaze, ak by ste zaplatili predávajúcemu napríklad preddavok na kúpnu cenu.

Pred samotným podpisom kúpnej zmluvy ešte treba, aby predávajúci dal vyhotoviť znalecký posudok znalcovi z odboru stavebníctva. V zmluve musí byť klauzula, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje do vlastníctva nehnuteľnosť, pričom kupujúci za ňu zaplatí dohodnutú kúpnu cenu. Treba si zapamätať, že kúpna zmluva na nehnuteľnosti musí byť vždy písomná. Inak je neplatná. Ak sa teda dvaja ľudia dohodnú o predaji domu a nedajú to na papier, neuzavrú platnú kúpnu zmluvu a kataster nemôže previesť vlastnícke právo.

Veľa ľudí sa myslí, že podpíšu kúpnu zmluvu a automaticky sa stávajú vlastníkom nehnuteľnosti. Nie je to tak. Kúpna zmluva dňom podpísania obidvomi zmluvnými stranami nadobúda ešte len platnosť. Ale účinnosť nadobudne až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Čiže až vtedy sa kupujúci stane vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. Od 1.1.2004 sa za návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností platí jednotný poplatok 2 000 Sk. Ak chcete, aby kataster prevod zrealizoval do 15 dní, zaplatíte navyše ešte expresný príplatok 3 000 Sk.

Nájomná zmluva

Právna úprava nájomnej zmluvy je rovnako obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Ak si chcete prenajať nehnuteľnosť, pozrite sa na § 663 a nasledujúce ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak je to byt, dôležité je § 685 a nasledujúce paragrafy. Ak si chcete prenajať nebytový priestor, aby ste v ňom prevádzkovali povedzme obchod alebo reštauráciu, naštudujte si aj zákon č. 116/1990 Zb. a nájme a podnájme nebytových priestorov.

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán: prenajímateľ a nájomca, identifikáciu prenajímanej nehnuteľnosti a výšku nájomného. Dôležité je vyčísliť nájomné a určiť dobu nájmu (nájom na dobu určitú alebo na dobu neurčitú). Ak ste nájomca, dajte si pozor na dĺžku výpovednej doby a výpovedné dôvody, čiže kedy Vám prenajímateľ môže zmluvu vypovedať.

Ak je objekt v dezolátnom stave a Vy chcete doň investovať, malo by sa to odzrkadliť na výške nájomného. Rovnako ako pri kúpnej zmluve si overte, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, teda či má vôbec právo objekt prenajať. Ako nájomca si tiež dajte pozor na zmluvné články o sankciách: úrok z omeškania a zmluvná pokuta. Každopádne pred podpisom nájomnej zmluvy si ju detailne naštudujte